Nur eine systemische Wohnungspolitik kann die Wohnungskrise lösen

In Berlin, Hamburg, München und anderen Ballungsräumen gehen die Mieten durch die Decke. Explodierende Mieten gehören zu den großen Problemen unserer Zeit. Die Wohnungskrise ist aber kein ausschließlich deutsches Phänomen. Von Tokio bis San Francisco kennen die Mieten nur eine Richtung: nach oben.
Die Wohnungskrise ist nicht nur ein finanzielles Problem für alle, die weit mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen. Sie ist auch zur Bremse fürs Wirtschaftswachstum geworden, wie eine neue Studie zeigt. Die Wohnraumknappheit sorgt zudem für Verdrängung und Unzufriedenheit und gefährdet damit den gesellschaftlichen Zusammenhalt als Ganzes.
Die Krise lässt sich an vielen Indikatoren ablesen: in Innenstadtbezirken in Berlin werden zum Beispiel bis zu 70 Prozent aller neugelisteten Wohnungen möbliert vermietet, denn hier greift die Mietpreisbremse nicht. Gleichzeitig sind über 14.000 Ferienwohnungen in der Stadt bei Airbnb registriert. Über 40.000 Wohnungen stehen leer, Zehntausende Mietwohnungen wurden in den letzten Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt, und eine unbekannte, aber höchstwahrscheinlich beträchtliche Zahl an Wohnungen wird unter der Hand zu teils horrenden Mieten untervermietet.

Was sind die Ursachen der Wohnungsmarktkrise?
Auf der Nachfrageseite wirken gleich mehrere Mega-Trends: der demographische Wandel sorgt dafür, dass Wohnraum länger genutzt wird; die fortschreitende Urbanisierung sorgt für konstanten Zuzug aus dem In- und Ausland in die großen Städte, und Wohnraumpräferenzen haben sich aufgrund der Pandemie geändert, unter anderem wegen der Möglichkeit zum Homeoffice.
Auf der Angebotsseite sieht es nicht besser aus: Lieferkettenengpässe, hohe Energiepreise, Fachkräftemangel im Baugewerbe sowie komplizierte Vorschriften für klimagerechtes und an modernen Standards ausgerichtetes Bauen sowie langwierige Verfahren bei der Erteilung einer Baugenehmigung. All das macht den Wohnungsneubau teuer.
In Ballungsräumen ist Bauland knapp, was die Preisspirale weiter antreibt. Hohe Zinsen einer auf Inflationsreduktion ausgerichteten Geldpolitik verteuern Baukredite; eine intransparente Besitzstruktur und die mangelnde Digitalisierung des Immobiliensektors erschweren das effektive Teilen von Daten und Informationen zwischen Planungsbehörden, Bauherren und Entscheidern.
Der Blick auf die Vielzahl der Faktoren zeigt: die Wohnungsmarktkrise ist ein komplexes Problem vieler miteinander verwobener Elemente, die alle dazu beitragen, dass Nachfrage und Angebot immer mehr auseinanderklaffen. Die meisten Faktoren erstrecken sich weit über lokale Ursachen hinaus und lassen sich nicht von Spree, Elbe oder Isar aus entscheiden, beeinflussen jedoch die lokalen Mieten. Denn das Mietniveau ergibt sich dynamisch aus den unzähligen Einzelentscheidungen von Mietern, Vermietern, Eigentümern, Investoren und Unternehmen. Und all diese Entscheidungen werden maßgeblich von der vorherrschenden Gesetzeslage beeinflusst.

Der Regulierung kommt also im komplexen System Wohnungsmarkt eine entscheidende Rolle zu. Politische Maßnahmen, die auf lokaler und nationaler Ebene getroffen werden, können zwar nicht globale Megatrends wie demographischen Wandel oder Urbanisierung bändigen, sie können aber so ausgelegt sein, dass sie systemisch wirken. Das bedeutet, dass Politik gezielt Hebelpunkte identifizieren sollte, um das Gesamtsystem Wohnungsmarkt in die richtige Richtung zu beeinflussen.
Um den Wohnungsmarkt systemisch zu steuern, müssen wir zunächst erkennen, dass die oben genannten Indikatoren — hohe Mieten, überteuertes Untervermieten, Zweckentfremdungen, spekulativer Leerstand, Umwandlung in Eigentum — alle Symptome derselben Ursache sind: einer akuten Angebotsknappheit. Statt Symptome zu bekämpfen, setzt smarte, systemische Wohnungspolitik an dieser Ursache an. Sie versucht, Anreize zu schaffen und Regularien so zu gestalten, dass mehr Wohnraum in Ballungsgebieten und angespannten Lagen entsteht, um auf diese Weise Marktungleichgewichte auszuräumen und die Mieten zu stabilisieren.
Der gerade im Bundestag verabschiedete Bauturbo ist ein Maßnahmenpaket, das in diesem Sinne systemisch wirken kann. Entscheidet sich eine Kommune, den Bauturbo anzuwenden, werden Planungs- und Genehmigungsprozesse vereinfacht und beschleunigt. Damit wird Bauen günstiger und mehr Flächen können dem Wohnungsneubau zugeführt werden. All das wirkt in die richtige Richtung und kann mittelfristig zu einer deutlichen Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen, vor allem, wenn der Bauturbo zu mehr Neubau in den großen Ballungsgebieten Deutschlands führt.
Damit sich die Wohnungskrise in Deutschland nachhaltig lösen lässt, braucht es jedoch einen ganzen Maßnahmenmix. Insbesondere müssen ungenutzte Flächen, leerstehende Immobilien und umwandelbare Bürogebäude in angespannten Lagen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden, und Zweckentfremdungen müssen finanziell weniger attraktiv sein als regulär zu vermieten.

Ein an der Flächennutzung orientierter Zertifikatehandel, wie er aus dem Umweltschutz bekannt ist, kann hier ein systemischer Ansatz sein, um den Wohnungsmarkt zu steuern.
So könnten beispielsweise pro Quadratmeter Neubau zwei Zertifikate ausgegeben werden, die dann an einer Börse gehandelt werden können. Bei einer gesellschaftlich wünschenswerten Flächennutzung (also z.B. beim Bau von günstigen Mietwohnungen) wird pro Quadratmeter nur ein Zertifikat benötigt, bei Luxuswohnungen hingegen drei Zertifikate pro Quadratmeter. Diese müssten dann an der Zertifikatebörse zugekauft werden. So verteuern sie den Luxusneubau, während sie indirekt den Neubau mietgünstiger Wohnungen bezuschussen. Somit werden derzeitige finanzielle Fehlanreize, die vor allen den Bau von Luxuswohnungen in Ballungsräumen attraktiv machen, durch einen Marktmechanismus ausgeglichen. Auf die gleiche Weise könnten auch Zertifikate auf Leerstand und Zweckentfremdung durch Ferienwohnungen das Marktversagen am Wohnungsmarkt bekämpfen. Einnahmen aus dem Zertifikatehandel könnten dann für den sozialen Wohnungsbau oder für Mietzuschüsse verwendet werden.
Dies sind nur einige Beispiele für systemisch wirkende wohnungspolitische Maßnahmen. Es gibt also Möglichkeiten, den Wohnungsmarkt zu steuern, ohne strikte Verbote und langfristige Verfahren. Eine systemische Wohnungspolitik überlässt das Feld nicht allein den auf Gewinnmaximierung ausgerichteten Marktkräften; stattdessen setzt sie Leitplanken und nutzt Hebelpunkte, um Wohnraum dort zur Verfügung zu stellen, wo er gebraucht wird.